«È arrivato davvero il momento per un nuovo Franco Ossola»

«È arrivato il momento di guardare davvero al Franco Ossola e all’area di Masnago: una zona strategica, dal punto di vista sportivo e non, che va rigenerata. Le condizioni e la volontà politica ci sono: serve un progetto complessivo, sportivo, finanziario e di territorio».

Le parole - inequivocabili - del sindaco di Varese Davide Galimberti aprono una stagione cruciale nell’ambito della rigenerazione urbana varesina. Il nuovo PGT - il Piano di Governo del Territorio - è alle battute finali (dopo l’approvazione di settembre e il periodo riservato alle osservazioni, stiamo per entrare nel breve rettifilo che porterà all’adozione definitiva): al suo interno ecco le indispensabili “regole del gioco” a disposizione di ogni potenziale investitore intenzionato a dare un "successore" al vetusto impianto classe 1935. Ora e non prima, ora e non per il tramite di un intervento estemporaneo, “calato dall’alto” senza previsioni urbanistiche chiare a integrarlo in modo armonioso all’interno del comparto di riferimento e a rendere giustificabile economicamente un impegno economico di decine di milioni di euro.

Ha avuto dunque un senso mettere attorno a un tavolo la politica locale, l’imprenditoria, i tecnici e gli esperti, con l’obiettivo di comprendere il cambiamento epocale cui si prepara la Città Giardino e guardare - con dovizia di esempi - ai modi per raggiungere il traguardo: è ciò che è avvenuto ieri con il convegno “Quale futuro per gli impianti sportivi con il partenariato pubblico e privato”, moderato dall’editore di MoreNews Enrico Anghilante con gli interventi del direttore di VareseNoi Andrea Confalonieri. Presenti - tra gli altri - due membri della giunta di Palazzo Estense (la vicesindaca Ivana Perusin e l’assessore allo Sport Stefano Malerba), la deputata varesina Maria Chiara Gadda, i consiglieri regionali Emanuele Monti, Giuseppe Licata e Samuele Astuti, il consigliere comunale Simone Longhini e una lunga lista di amministratori locali provenienti da diversi comuni del Varesotto, tra i quali il sindaco di Daverio Marco Colombo.

Sede del meeting quell’Acinque Ice Arena che è prova provata di un project financing studiato e realizzato a regola d’arte: a poca distanza dalle parole e dalle slide dell’incontro,“l’eco” di quelle attività sportive che quotidianamente funzionano a pieno regime e hanno reso la riqualificazione dell’ex palaghiaccio di via Albani un investimento sano e riuscito.

La sfida di Masnago

A prendere per primo la parola è stato Galimberti, per il quale il nuovo Piano di Governo del Territorio rappresenta un passaggio fondamentale per il futuro dello stadio Franco Ossola e dell'intero comparto sportivo di Masnago. Non soltanto perché individua un ambito di trasformazione urbanistica, ma soprattutto perché mette a disposizione di eventuali investitori un quadro di regole e possibilità di intervento definito, condizione indispensabile per immaginare un'operazione di questa portata.

«A cosa serve oggi uno stadio in una città?», è la domanda dalla quale è partito il primo cittadino, invitando a superare una concezione degli impianti sportivi legata esclusivamente alla loro funzione originaria. La prospettiva è quella di strutture moderne, efficienti e capaci di rispondere alle esigenze della città di oggi e di domani, inserite in un progetto più ampio di rigenerazione urbana.

«Alla base di tutto devono esserci piani economici e finanziari a garantire la sostenibilità» ha poi sottolineato Galimberti, ricordando come le risorse pubbliche non siano sufficienti a sostenere da sole interventi così impegnativi. Da qui la necessità di coinvolgere capitali privati e, soprattutto, di prevedere funzioni extrasportive capaci di garantire l'equilibrio dell'investimento e della successiva gestione. Ed è proprio su questo terreno che il nuovo PGT intende giocare un ruolo decisivo. La pianificazione urbanistica ha individuato le possibilità di sviluppo del comparto, lasciando al tempo stesso un margine di flessibilità per consentire agli operatori di costruire proposte economicamente sostenibili. Tra le destinazioni richiamate figurano anche parcheggi e funzioni abitative, in una logica che non considera lo stadio come un edificio isolato, ma come parte di un comparto da ripensare complessivamente, quello di Masnago.

«Se devo fare un po' di marketing territoriale, questo è il momento di guardare con grande attenzione a quell'area», osserva il sindaco. Il messaggio è chiaro: il Comune ha creato le condizioni perché un investimento sul Franco Ossola diventi concretamente valutabile, offrendo certezze urbanistiche senza imporre un modello progettuale rigido. Chi vuole si faccia avanti. Ora e non prima.

La sfida, tuttavia, non si esaurisce nei confini dello stadio e nemmeno in quelli comunali. Galimberti ha anche richiamato la necessità di allargare lo sguardo all'intera provincia, ricca di società sportive, settori giovanili e prime squadre impegnate in campionati ai confini del professionismo. Una visione territoriale che potrebbe favorire sinergie e collaborazioni, facendo delle infrastrutture sportive un'opportunità di sviluppo condivisa.

Il tutto nel rispetto di un altro principio che ispira il nuovo PGT: contenere il consumo di suolo e privilegiare la rigenerazione delle aree già urbanizzate.

Matteo Barbera e gli esempi di partenariato pubblico-privato firmati Acinque: c'è anche Cantù

Dalla visione urbanistica alla sua realizzazione concreta. A portare esempi di come la collaborazione tra pubblico e privato possa tradursi in infrastrutture sportive moderne e sostenibili è stato Matteo Barbera, presidente di Acinque, società per azioni quotata in Borsa ma caratterizzata da un legame particolarmente forte con i territori nei quali opera.

«Siamo una società privata, ma abbiamo una responsabilità nei confronti dei nostri soci pubblici e delle comunità di riferimento», è il concetto espresso da Barbera, che ha sottolineato il valore del partenariato pubblico-privato (PPP) come strumento capace di mettere insieme le indicazioni strategiche delle amministrazioni, anche attraverso i PGT, e le competenze, le risorse e la visione imprenditoriale dei soggetti privati. L'obiettivo non è soltanto realizzare nuove opere, ma creare valore per la collettività, generare opportunità e produrre un indotto economico e sociale attorno alle strutture.

Due gli esempi portati dal presidente di Acinque, differenti per natura ma accomunati dalla medesima filosofia. Il primo, ovviamente, è proprio quello dell'Acinque Ice Arena di Varese, dove la società ha investito 10 milioni di euro, nell'ambito di una concessione di 35 anni, per trasformare in appena 18 mesi il vecchio palaghiaccio di via Albani in un moderno centro polisportivo. Un intervento di riqualificazione complessiva nel quale un ruolo fondamentale è stato svolto dall'efficientamento energetico, uno dei settori principali di attività dell'azienda.

Il secondo esempio guarda invece alla realizzazione di una struttura completamente nuova: la Cantù Arena, progetto ancora in corso che prevede 5.200 posti a sedere, 28mila metri quadrati di superfici e una concessione cinquantennale. Il primo tassello, il Pavillon destinato agli allenamenti della Pallacanestro Cantù, è stato inaugurato nell'estate appena trascorsa. Anche in questo caso l'obiettivo è dare vita a un polo multifunzionale, al quale Acinque contribuisce attraverso le proprie competenze nell'efficienza energetica.

Il project financing, ha evidenziato Barbera, permette di ottimizzare i tempi di realizzazione e di evitare agli enti locali ingenti esborsi iniziali, coinvolgendo risorse e capacità gestionali private, ma il punto decisivo, ancora una volta, è quello della sostenibilità economica nel lungo periodo. Perché un impianto sportivo, per quanto moderno e architettonicamente ambizioso, non può essere considerato un successo soltanto nel momento della sua inaugurazione: deve essere accompagnato da un progetto imprenditoriale capace di garantirne la gestione e la vitalità negli anni. Una considerazione che si lega direttamente alle prospettive di riqualificazione dello stadio Franco Ossola illustrate da Galimberti.

«Uno stadio deve vivere tutta la settimana. Il vero lavoro comincia dopo il taglio del nastro»

A completare il quadro delle condizioni necessarie per rendere concretamente realizzabile un investimento sullo stadio Franco Ossola è stato Andrea Cabiati, director di Monitor Deloitte, che ha affrontato il tema dal punto di vista industriale, economico e finanziario. Il principio di partenza è chiaro: prima ancora di progettare un'infrastruttura, bisogna costruire un modello di business capace di garantirne la sostenibilità nel tempo.

«È fondamentale partire da un'idea industriale, da un'idea di business, per poi tradurla in un progetto infrastrutturale che sia in grado di generare valore», ha spiegato Cabiati. Un approccio che impone di ripensare profondamente il concetto stesso di stadio: non più un luogo destinato esclusivamente alle partite di calcio, ma uno spazio da vivere durante tutta la settimana, possibilmente 365 giorni all'anno, attraverso eventi, intrattenimento, attività commerciali e servizi rivolti alle famiglie e alla comunità.

La progettazione architettonica, dunque, deve essere preceduta da un'attenta analisi del territorio, delle sue esigenze e delle opportunità economiche. «Bisogna individuare le attività commerciali che meglio si sposano con il contesto esistente e che possono rispondere alla domanda di servizi», ha sottolineato il rappresentante di Deloitte. Perché la redditività di uno stadio non può dipendere soltanto dai risultati sportivi o dal numero di spettatori che lo frequentano la domenica: occorre diversificare le fonti di ricavo, rendendo l'impianto attrattivo e produttivo anche indipendentemente dal calcio.

C'è poi un altro aspetto, quello dell'impatto sociale dell'investimento, che Monitor Deloitte valuta accanto ai tradizionali indicatori economico-finanziari. Un nuovo impianto deve poter generare benefici per l'intera collettività: nuovi posti di lavoro, rigenerazione urbana, maggiori entrate fiscali e opportunità per il tessuto economico locale. In questa prospettiva si inserisce anche l'ipotesi di una gestione integrata di più infrastrutture sportive del territorio provinciale, capace di mettere in comune costi, risorse e ricavi e di favorire un equilibrio economico più solido.

Cabiati ha quindi richiamato l'importanza del partenariato pubblico-privato, che può rendere possibili interventi altrimenti difficilmente realizzabili, grazie alla combinazione delle risorse e delle competenze delle amministrazioni con quelle degli investitori. A condizione, naturalmente, che il progetto sia in grado di remunerare il capitale investito e generare flussi finanziari sufficienti a sostenere anche il rimborso degli eventuali finanziamenti.

Ma è soprattutto un'immagine a sintetizzare il senso del suo intervento: «Il giorno del taglio del nastro è quello delle fotografie. Ma è la mattina dopo che comincia il lavoro».

La “rivoluzione” di Lugano

Da Lugano arriva invece un esempio concreto di come la costruzione di uno stadio possa diventare un'operazione di trasformazione urbana ben più ampia. A illustrarlo è stato Daniele Manzolini, direttore generale presso Omnis Vision SA, attraverso l'esperienza del Polo Sportivo e degli Eventi della città ticinese, di cui fa parte la nuova AIL Arena, impianto da circa 8150 posti consegnato nel marzo scorso che ha sostituito il vecchio stadio di Cornaredo.

«Oggi uno stadio non è solo un contenitore di eventi: è un pezzo di città che restituisce spazio, identità e orgoglio»: in una frase il senso di un progetto che affiancherà all'impianto calcistico un nuovo palazzetto multifunzionale, spazi pubblici, un parco urbano di 12mila metri quadrati e ulteriori funzioni amministrative, commerciali e residenziali.

Un'operazione che ha trovato nel partenariato pubblico-privato tra la Città di Lugano e HRS Real Estate uno dei propri strumenti fondamentali e che ha dovuto affrontare un percorso lungo e complesso, fatto di scelte politiche, progettazione, confronto con la cittadinanza e successive modifiche. Nel 2021 il progetto ha superato anche un referendum popolare, ottenendo il sostegno del 57% dei votanti.

Il costo indicato dalla Città di Lugano per lo stadio e il palazzetto è di 191 milioni di franchi, una dimensione economica che racconta l'ambizione dell'intervento, ma anche la necessità di una pianificazione capace di tenere insieme risorse pubbliche, competenze private e obiettivi di lungo periodo. La lezione che arriva da oltreconfine - ben spiegata da Manzolini - è dunque quella di non considerare lo stadio un'opera isolata, bensì il fulcro di una trasformazione destinata a incidere sulla vita quotidiana di un'intera parte della città. 

Il modello che arriva da York

Non soltanto Lugano. Tra i modelli europei portati all'attenzione dei presenti anche quello dello York Community Stadium, in Inghilterra, paradogma di come un impianto calcistico possa trasformarsi nel fulcro di un sistema molto più ampio di servizi e attività economiche. Attorno allo stadio, utilizzato per calcio e rugby, trovano spazio un cinema multisala da 13 schermi, attività commerciali, ristorazione, strutture ricreative e sportive, una piscina e persino un polo sanitario pubblico. Nelle vicinanze, inoltre, sono previsti 280 nuovi alloggi.

Ma è soprattutto sul piano economico che il caso britannico offre spunti di riflessione per il futuro del Franco Ossola. La presentazione ha illustrato un modello di investimento da 40 milioni di sterline, sostenuto attraverso una combinazione di capitale istituzionale e commerciale, finanziamenti agevolati del Comune di York e ulteriori contributi. Una formula nella quale la collaborazione tra pubblico e privato diventa decisiva per rendere possibile la realizzazione dell'infrastruttura.

Ancora più significativo il modello gestionale illustrato: 2,49 milioni di sterline di ricavi annuali stimati, a fronte di 1,29 milioni di costi, con un avanzo previsto di 1,2 milioni. Numeri presentati come stime, non come risultati di bilancio certificati, che descrivono però una filosofia precisa: non affidare la sopravvivenza economica dello stadio soltanto agli incassi delle partite, ma moltiplicare le fonti di entrata attraverso commercio, tempo libero, servizi sanitari, ospitalità e sponsorizzazioni. E destinare le risorse eventualmente generate alla manutenzione e all'innovazione, per garantire la sostenibilità dell'impianto anche negli anni successivi alla sua inaugurazione.

Condivisibile infine l’auspicio dell’avvocato varesino Andrea Ardo, presente in platea: «Credo che incontri come questi possano essere propedeutici ad un tavolo di lavoro che metta insieme le competenze giuste per arrivare ad un progetto solido e condiviso che rispecchi appieno le caratteristiche necessarie di sostenibilità nel tempo, solidità del gestore e continuità territoriale tra pubblico e privato».